Piscinas, terrazas y porches: qué computa en edificabilidad y qué no en Málaga
Una de las preguntas más prácticas —y más malinterpretadas— en el diseño de viviendas unifamiliares en la Costa del Sol: ¿mi piscina computa? ¿Y la terraza cubierta? ¿Y el porche? La respuesta honesta es que depende del municipio, pero existen principios generales que conviene conocer.
Aviso importante antes de empezar
Lo que sigue son principios generales basados en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el Código Técnico de la Edificación (CTE) y las prácticas habituales de los PGOU de la provincia de Málaga. Sin embargo, cada municipio tiene su propia ordenanza que puede modificar estos criterios. Lo que aplica en Benahavís puede ser diferente en Marbella, y diferente de nuevo en Málaga capital o en Fuengirola. Siempre hay que verificar con la cédula urbanística del municipio concreto antes de diseñar.
Dicho esto, entender los principios generales es el primer paso para diseñar con inteligencia dentro de los límites del planeamiento.
Piscinas: el agua no computa, pero el cuarto de máquinas sí
La lámina de agua de una piscina —el vaso propiamente dicho— no computa como edificabilidad ni a efectos de ocupación máxima en la gran mayoría de los PGOU de la Costa del Sol. La piscina no consume edificabilidad en metros cuadrados construidos ni se descuenta del porcentaje de ocupación permitido en la parcela.
Sin embargo, los elementos asociados a la piscina que sí pueden computar son:
- El cuarto de bombas o local técnico: si está cubierto y cerrado, se considera construcción y computa como edificabilidad.
- Los vestuarios o aseos asociados a la piscina.
- Las terrazas o solarium cubiertas perimetrales, si superan cierto vuelo.
Algunos municipios también aplican la distancia mínima de la piscina a los linderos de la parcela —que puede ser diferente a la de la edificación principal— y la distancia mínima al edificio. Todo esto debe consultarse en la normativa municipal específica.
Terrazas cubiertas vs. terrazas descubiertas
Esta es la distinción más importante en el cómputo de edificabilidad en viviendas unifamiliares de la Costa del Sol:
- Terraza descubierta (sin techo): en la mayoría de los PGOU, no computa como edificabilidad o computa al 0%. Sin embargo, sí puede computar a efectos de ocupación del solar.
- Terraza cubierta (con techo o forjado): en general computa como edificabilidad, aunque muchas normativas permiten un porcentaje reducido —50%, 25%— si están abiertas en al menos dos de sus cuatro caras. Las terrazas cubiertas totalmente cerradas computan habitualmente al 100%.
La línea entre una terraza "abierta" y una "cerrada" es a menudo objeto de discusión técnica con los servicios municipales. Una terraza con barandilla de vidrio y cubierta de losa de hormigón puede ser interpretada de formas diferentes en municipios distintos.
Porches: la importancia del grado de cerramiento
Un porche es, a efectos urbanísticos, un espacio cubierto pero no cerrado en todos sus lados. Su cómputo en edificabilidad depende del municipio y del grado de apertura:
- Porches abiertos en tres o más caras y con cubierta ligera: muchos municipios los eximen o los computan al 25-50%.
- Porches adosados a la fachada, cubiertos con la losa de la planta superior y abiertos en una o dos caras: suelen computar al 50% en la mayoría de las normas urbanísticas de la Costa del Sol.
- Porches cerrados con carpintería de aluminio o vidrio: pasan a ser considerados espacios habitables cerrados y computan al 100%.
La tendencia de acristalar porches o terrazas existentes —muy común en reformas— es uno de los supuestos más frecuentes de obras sin licencia adecuada. Lo que fue concebido como porche computable al 50% pasa a ser superficie habitable computable al 100%, y eso puede suponer una infracción urbanística.
Pergolas: el detalle constructivo importa
Las pergolas son estructuras ligeras que crean sombra pero no forman un espacio cerrado. Generalmente no computan como edificabilidad si cumplen ciertas condiciones:
- Estructura ligera de madera, metal o aluminio.
- Cubierta no opaca: lamas con espacios entre ellas, tela tensada, policarbonato translúcido con juntas abiertas.
- No adosada permanentemente a la fachada de forma que cree un espacio habitable.
Una pergola con cubierta de policarbonato sólido sin ventilación y cerrada en sus laterales empieza a parecerse a un porche y puede ser objeto de requerimiento por parte del municipio. La diferencia entre una pergola ligera y una construcción computable es a veces una cuestión de centímetros y materiales.
Un cliente bien informado sobre edificabilidad puede obtener más espacio habitable real de calidad con el mismo aprovechamiento urbanístico. Es una cuestión de diseño, no de trucos.
Garajes: computan pero suelen tener tratamiento especial
Los garajes en vivienda unifamiliar son edificabilidad construida y, como tal, computan. Sin embargo, muchos PGOU tienen una dotación específica de plazas de garaje que no computa o que computa con un coeficiente reducido, para no penalizar la provisión de aparcamiento privado.
En Benahavís y Marbella, por ejemplo, la normativa suele distinguir entre la superficie de garaje en planta baja (que puede computar de una forma) y la superficie de garaje en sótano o semi-sótano (que puede tener un tratamiento diferente). Es una de las variables que el arquitecto optimiza en la fase de estudio previo.
Sótanos: la clave es el nivel de enterramiento y la ventilación
Los sótanos tienen uno de los tratamientos más variables entre municipios. Los principios generales habituales son:
- El nivel completamente bajo rasante natural del terreno —sin ninguna cara vista— habitualmente no computa o computa con coeficiente reducido.
- El nivel semi-enterrado —parcialmente bajo rasante, con una o dos caras visibles con ventanas al exterior— puede o no computar dependiendo del porcentaje de perímetro que está por encima del terreno.
- El nivel de semisótano con ventilación e iluminación natural directa que permite su uso como espacio habitable tiende a computar como planta habitable en la mayoría de los municipios.
En los solares de ladera —tan frecuentes en la Costa del Sol— esta distinción es especialmente relevante, porque un nivel que desde la fachada de acceso está completamente enterrado puede tener, desde la fachada de vistas, toda su superficie abierta al jardín y el mar. El tratamiento normativo de este nivel condiciona directamente cuánta superficie habitable puede obtener el proyecto dentro de la edificabilidad permitida.
La práctica: diseñar con el planeamiento como aliado
El objetivo no es encontrar resquicios en la normativa: es entender bien las reglas para diseñar dentro de ellas de la forma más inteligente. Conocer qué computa y qué no permite al arquitecto tomar decisiones de diseño que maximizan el espacio habitable real —lo que el cliente usa y disfruta— dentro de los metros cuadrados de edificabilidad permitidos.
En Santos Arquitectos realizamos el análisis urbanístico de cada parcela antes de comenzar el diseño. No para buscar lo que se puede esconder, sino para saber exactamente con qué se puede construir. Consúltenos.
Tabla orientativa de cómputo (sujeta a verificación municipal)
| Elemento | Cómputo edificabilidad (orientativo) | Cómputo ocupación |
|---|---|---|
| Piscina (lámina de agua) | 0% | No |
| Cuarto de bombas piscina | 100% | Sí |
| Terraza descubierta | 0% (mayoría de PGOU) | Sí |
| Terraza cubierta abierta (≥2 lados) | 25–50% (variable) | Sí |
| Porche adosado cubierto abierto | 50% (habitual) | Sí |
| Pergola ligera con lamas | 0% (generalmente) | Depende |
| Garaje en planta baja | 100% (puede haber bonificación) | Sí |
| Sótano completamente enterrado | 0–50% (muy variable) | No (generalmente) |
