Qué tener en cuenta antes de reformar una casa antigua
Ya tiene la casa. Ya ha decidido que quiere reformarla. La tentación ahora es lanzarse con un presupuesto de contratistas, o peor, con un contratista al que se le describe vagamente lo que se quiere. Antes de eso, hay un trabajo de diagnóstico que es tan importante como el proyecto en sí: entender el estado real del edificio que vas a intervenir. Las sorpresas que aparecen en una reforma mal estudiada son las que arruinan los presupuestos y los plazos.
Primero, el diagnóstico estructural
Toda reforma de una vivienda de más de cuarenta años debería comenzar con una valoración estructural de un técnico competente. El objetivo no es redactar un informe formal —aunque a veces es necesario—, sino saber con qué se cuenta antes de comprometer dinero en un proyecto de distribución.
Los problemas más frecuentes que encontramos en edificios malagueños de los años cincuenta a los ochenta son: muros de ladrillo hueco (tabicón) que han sido utilizados incorrectamente como elementos portantes y no pueden recibir más cargas; forjados de viguetas de madera con daños por carcoma, pudrición o sobrecargas acumuladas; losas de cubierta con impermeabilizaciones agotadas que han permitido la entrada de agua durante años; y cimentaciones superficiales que han sufrido asientos diferenciales en terrenos con arcillas expansivas.
Ninguno de estos problemas es necesariamente insalvable, pero todos tienen un coste de reparación que debe estar presupuestado antes de diseñar el resto de la reforma. Un forjado de madera dañado que hay que sustituir por uno de hormigón puede costar entre 150 y 300 €/m² solo de estructura, sin contar los acabados ni los trabajos de demolición.
Las instalaciones: en edificios anteriores a 1980, asume que todo cambia
En viviendas construidas antes de 1980, la instalación eléctrica no cumple el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión vigente: cableado de aluminio en lugar de cobre en muchos casos, ausencia de toma de tierra, secciones insuficientes para la demanda actual, cuadros eléctricos sin diferencial ni magnetotérmicos por circuito. Una reforma integral que mantenga la instalación eléctrica existente es un riesgo de seguridad.
La instalación de fontanería en edificios de esa época suele ser de plomo o de acero galvanizado. El plomo está prohibido para uso en agua potable desde 2003; el galvanizado se corroe por dentro acumulando depósitos que reducen el caudal y contaminan el agua. La substitución con tubo de cobre o de polietileno reticulado (PEX) es obligatoria en cualquier reforma seria.
El orden correcto de las intervenciones en una reforma integral es inamovible: primero la demolición de lo que se elimina; luego las actuaciones estructurales si las hay; luego la impermeabilización de cubierta y zonas húmedas; luego las instalaciones nuevas (electricidad, fontanería, saneamiento, climatización); luego los tabiques nuevos; y solo al final los acabados. Invertir este orden —por ejemplo, colocar los alicatados antes de resolver las instalaciones— multiplica el coste cuando las inevitables correcciones obligan a deshacer lo que se ha hecho.
Humedades: el enemigo que no se ve
Hay tres tipos de humedad y cada uno tiene una causa y una solución diferente. Confundirlos es uno de los errores más caros en una reforma:
- Humedad capilar: el agua del subsuelo asciende por los muros de carga por capilaridad. Se manifiesta como manchas en la parte baja de los muros, generalmente hasta 1 metro de altura, con eflorescencias salinas. La solución correcta es una barrera cortacapilar: inyección de resinas hidrófugas en la base del muro o, en casos graves, un drenaje perimetral.
- Humedad de condensación: el vapor de agua del interior condensa en superficies frías (puentes térmicos, vidrios, muros exteriores sin aislamiento). Se soluciona mejorando el aislamiento térmico y la ventilación, no con impermeabilizantes.
- Humedad de filtración: agua que entra desde el exterior a través de fisuras, juntas defectuosas, cubiertas dañadas o terrazas sin impermeabilizar. Se soluciona reparando el punto de entrada, no tratando el interior del muro.
Cubrir cualquiera de estos tres problemas con pintura impermeabilizante en la cara interior del muro no soluciona nada: el agua seguirá entrando y el revestimiento acabará desprendiéndose. El diagnóstico correcto antes de actuar ahorra en media entre el doble y el triple del coste de una intervención equivocada.
Una reforma sin proyecto previo es demolición con optimismo. El proyecto es el que convierte una intención en un resultado.
La normativa vigente entra en juego
Muchos propietarios se sorprenden al descubrir que solicitar una licencia de obra mayor para reformar un edificio antiguo activa la obligación de cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE) en los elementos que se intervienen. Esto puede suponer, dependiendo de la magnitud de la reforma: mejorar el aislamiento térmico de la envolvente hasta los valores mínimos del DB-HE, garantizar accesibilidad en los accesos y circulaciones comunes del edificio si afecta a zonas comunitarias, o revisar la instalación eléctrica conforme al REBT. No es un obstáculo insalvable, pero hay que presupuestarlo desde el principio.
El potencial real de los edificios antiguos en Málaga
Los edificios de los años cincuenta a setenta en el casco urbano de Málaga —y en los núcleos históricos de la Costa del Sol— tienen ventajas reales que justifican la rehabilitación: alturas libres de 3 metros o más que los edificios modernos raramente alcanzan, muros de carga de gran masa térmica, ubicaciones céntricas con movilidad peatonal, y una solidez constructiva —ladrillos macizos, estructuras de hormigón bien dosificado— que no tiene los problemas de la construcción industrial de los años noventa.
Sus limitaciones también son reales: plantas con escasa luz natural en los pisos interiores, pasillos largos y distribucioes compartimentadas que responden a usos que han cambiado, ausencia de aislamiento acústico entre viviendas y plantas, y la inevitable necesidad de renovar todas las instalaciones.
La clave es tener un proyecto completo antes de pedir presupuestos. Un plano de distribución y una memoria descriptiva detallada permiten comparar ofertas entre contratistas de forma objetiva. Sin proyecto, cada contratista presupuesta lo que entiende, y lo que entiende suele ser diferente de lo que quiere el cliente.
